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周期反弹迟迟“爽约” 贝壳研究院:2019年上半年楼市“先高后低”

2019-07-01 01:15:04 栏目 : 期货 围观 : 评论

  “今年3月份可能就是全年的市场高点,而且已经过去了。根据以往的经验,下半年楼市还会弱一些。”贝壳研究院首席分析师许小乐说,“3月份市场刚有点起色的时候,很多人乐观地认为会重新进入一个新的上涨周期,但进入4月份以后,市场已经回落。”

  许小乐是在贝壳研究院《2019中国房地产半年报》发布会上发表主题为“‘消失’的周期”演讲时作出这一表述的。他认为,今年3月份全国各大主要城市的楼市回暖,这是季节性的回升,市场整体增长乏力,当中原因相对复杂,既有政府调控的因素,也由于外部环境变化。

  根据贝壳研究院制成的过去十年间(2009年初至现在)北京二手房房价周期图,按照时间序列,每一轮政策严厉调控之后,三年一个周期,分别间隔了7个月、9个月之后,北京二手房房价均如期迎来了三次上涨周期。但最近一轮政策调控之后,预计会出现的周期反弹却迟迟“爽约”,迄今过去了19个月。

  “现在市场相对平稳,并且稳中有压。短期一、两年内,政策刺激的可能性比较小,很难预测周期反弹会否出现。”许小乐说,“在楼市整体平稳、甚至面对下行压力的时候,譬如最近开发企业在深圳等热点城市土地市场溢价拿地,应该更加谨慎一些,一是市场信号相对滞后,二是短暂的成交火热也许并非真实需求,由一部分改善型客户的换房需求带动。”

  二手房整体走出底部,但增长乏力

  根据贝壳研究院的监测统计,2019年上半年,包括北京、上海、深圳、大连、天津、南京、武汉、西安、成都等在内的14个重点城市,二手房市场经过了2018年下半年大幅调整之后,需求开始释放,整体成交量同比微增3%,但环比增长了52.3%,市场整体从底部走出。

  这14个重点城市的二手房成交均价在今年上半年也普遍止跌。其中10个城市房价环比上涨,与2018年四季度价格低点相比,成都涨幅最大为7.2%,西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳,而武汉、长沙分别累计下跌了4.8%、5.6%。

  其中,深圳在2018年“7·31”调控加码后,市场降温,今年上半年市场从低位有所反弹,但市场热度仍然不及2018年上半年,成交同比小幅下降了3.6%。今年6月份深圳二手房成交均价5.56万元/平方米,同比下跌了6.3%。

  上海在2019年上半年继续消化了2016年底的政策调控影响而持续复苏,二手房成交量同比增加了48.7%,增速位居以上14个重点城市当中的首位。但成交均价上涨乏力,近4个月以来处于低位波动,没有明显上涨。

  今年上半年的北京二手房市场升温十分有限,同比表现也不如2018年同期,成交量同比下降了14.3%。北京二手房市场之所以并无大幅向好,一方面是政策调控依旧,尤其是改善型需求释放难度较大;另一方面则是由于新房市场的分流,今年前5个月北京新房市场成交量同比增长了1.6倍,新房成交占比提升了近16个百分点。今年6月份北京二手房成交均价6.25万元/平方米,同比持平。

  这些重点城市的二手房市场在2019年上半年也出现了阶段分化。年初开始经历了底部回暖,然而需求在今年3月份集中释放以后,开始显现出疲态。其中,今年二季度的月均成交量相比3月份减少了21.5%。

  贝壳研究院在报告当中称,“需求降温及预期回落致使二手房成交均价失去了向上的动力。在今年一季度成交均价表现出上涨迹象的城市,二季度走向平稳或重新掉头向下。”

  而以上重点城市二手房市场之所以在今年二季度降温,首先与春节过后季节性影响消退、需求疲软有关;其次,今年4月份以来,部分城市政策调控加码,国家相关部门针对房地产调控及房地产金融风险频频发声,使得市场预期走弱,购房者入市延缓。

  另外,这14个重点城市当中,目前有8个城市的二套房认定标准为“认房又认贷”,使得换房需求面临极大的首付压力,今年一季度刚需集中释放以后,二季度改善需求开始入市,中大面积户型二手房成交量增加,但改善型需求的杠杆空间较小,换房链条的轮动作用受阻,导致成交量下滑。

  由此导致的结果是二手房库存走高。贝壳研究院监测的29个重点城市里,其中7个城市月末库存环比持续增加了3个月,13个城市月末库存环比持续增加了4个月,7个城市月末库存环比持续增加了5个月。二手房库存下降的城市只有上海和苏州。

  不过,根据贝壳研究院的跟踪监测,虽然以上重点城市的二手房成交量、价均有下降,但需求仍在,今年二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比(客户量、房源量之比)近期呈现持续上升趋势,市场需求依旧存在。

  “过去十年间,楼市表现为每三年一个周期,政策调控导致市场回落后7~9个月,上涨的周期反弹。但现在19个月过去了,周期的幅度被熨平了。”许小乐说。

  新房有所回暖,但拿地应更加谨慎

  尽管今年上半年深圳二手房市场成交量、价稳中有降,但土地市场则表现出了上扬趋势。

  6月24日,深圳集中出让了5宗住宅用地,吸引了约80组开发企业参与竞买,最终历经现场343次举牌以后,这5宗住宅用地均以最高限价成交,累计成交总价高达224亿元。

  “当下市场环境和趋势下,开发企业拿地应该谨慎,尤其是通过加杠杆的方式拿地。”许小乐说,开发企业很难判断未来市场的真实需求,因为很多购房需求都是被激发出来的。

  他继续补充说,今年3月份二手房市场回暖,会带动新房市场,因为很多新房市场是由换房需求激发出来的,只是表面增长,等到开发企业拿地入市的时候,换房潮已经过去了。

  许小乐举了一个例子,从2016年下半年至2018年,北京土地市场集中以“限房价、竞地价”的方式出让住宅用地,当时资金相对充裕的开发企业竞得了大量限竞房项目,但现在面临后期“去化慢、去化难”的问题。

  根据贝壳研究院提供的数据,到今年6月中旬,北京市场上已供应的限竞房项目整体去化率只有31.9%。

  “接下来开发企业在北京获取限竞房项目地块时,应该会更加谨慎一些。”许小乐说。

  但在深圳、北京等4个一线城市,由于政策调控较早,处于市场底部的一线城市在新房供应增多的情况下,已经全面回暖。2019年前5个月,4个一线城市新房总成交量同比增长了35%,其中北京新房成交同比增长最为显著,增幅高达162.9%。

  4个一线城市以外,贝壳研究院监测的32个重点二线城市新房总成交量同比下滑了6.1%,其中17个城市今年前5个月新房销售套数同比实现增长。但二线城市新房市场出现了分化,例如天津、南京、武汉和厦门等强二线城市有所回升,重庆、大连、西安、合肥等二线城市新房销售同比仍在回落。

  全国范围内棚改效应减弱的作用下,三、四线城市的新房成交量同比下滑明显,山东、江苏等棚改大省回落幅度则更大。贝壳找房监测的60个三、四线城市新房总成交量同比下滑了10%。

  由于新房销售好转带来现金流,外加融资环境改善,开发企业在今年上半年拿地热情有所上升。今年前5个月,全国300个城市土地成交宗数及成交规划建筑面积较2018年同期分别增加了6.3%和4.8%。

  其中一线城市当中,北京和上海2019年前5个月住宅用地成交规划建筑面积分别同比增长23.7%和60.5%。

  土地市场热度上涨,除了受今年一季度楼市季节性回暖带动以外,开发企业融资渠道拓宽也是重要因素之一。到今年4月份,开发资金来源中利用外资累计同比增速陡然升至328.1%,

  虽然2019年上半年以上监测的重点城市新房成交量及土地市场整体有所回暖,但进入5月份以后,又开始回落。

  其中,北京、上海在4~5月份的新房销售套数分别下滑了14.5%、12.9%,广州5月份新房成交量环比下降了20.1%;5月份的土地市场热度也有所下降,全国300个城市土地成交溢价率下降了4.8个百分点,土地出让金环比增速也明显下降。

  而且,随着近期住建部门对一些市场升温城市的约谈,以及开发企业融资渠道收窄,资金支持力度已经减弱。今年前5个月,开发资金来源中利用外资累计同比增速已经回落至38.8%,比4月份回落了64.9个百分点。

  “如果不是基于城市的真实收入增长、人口流入带来的购房需求,那么开发企业大规模投资应该更加谨慎。”许小乐说,他也不担心个别城市土地市场的短期热度传导至其他城市,“一城一策的背景下,每个城市都会根据市场情况采用不同调控手段实现楼市平稳,例如北京、上海,土地一定会回归服务于住房需求的本质。”

(文章来源:中国经营报)

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